顧問先からの相談で押さえておくべき「不動産小口化商品」投資のポイント … – KaikeiZine

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相続対策や資産運用として根強い人気の不動産投資。会計事務所のクライアントでも、知らぬ間に不動産投資を始めているケースも珍しくない。「勝手に投資した」「専門外」と、われ関せずではなく、税理士なら税金対策や投資リスクなども考慮したアドバイスをしたいところだ。最近では、少額で不動産投資ができる「不動産小口化商品」(以後:小口化商品)への関心も高く、不動産投資のハードルも下がっている。税理士として押さえておきたい、小口化商品の見極め方やアドバイスのポイントに迫った。

共同出資型不動産「セレサージュ代官山」(提供:株式会社コスモスイニシア)

不動産投資といえば、一棟または一部屋を購入し、運用していく方法もあれば、小口化商品のように、複数人で分割して不動産を所有しながらリターンを得る投資もある。とくに、最近関心が高いのがこの小口化商品。それぞれの所有権がはっきりしており、不動産として所有・売買出来るからだ。ただ、少額から投資できるからといって安易に手を出すと、すべてが高いパフォーマンスを得られるわけではないので注意が必要だ。不動産投資では、苦い経験のある税理士も少なくないことから、「積極的に関わらない」という人もいるが、クライアントは勝手に投資してしまうこともあるので、サポートできる知識、アドバイスのポイントは押さえておきたい。

不動産は立地がすべてと言われ、価格は高くても東京都心のよい場所というのは手堅い投資になる。現在、日本で小口化商品を取り扱っている業者はごく一部といわれ、商品が発売されるとすぐに完売するほどの人気のようだ。

小口化商品は、一口500万~1千万円ぐらいで不動産を所有することができ、家賃収入や管理費、その他諸費用も全て按分して計算されるため、たとえば、個人で持つことが難しい都心の一等地のビルを買うことも可能だ。

相続対策として小口化商品を活用

また、相続税対策としても活用できる。というのも、小口化商品(任意組合型)であれば、実物の不動産と同じように評価減効果があるためだ。

ちなみに、相続税の計算上、不動産は財産評価基本通達で評価される。土地の評価は、市街地であれば路線価方式、それ以外の地域では倍率方式だ。評価額は、その土地に建っている建物の利用状況によっても変わるが、現金を持っているより評価額を下げることができる。

また、「小規模宅地等の評価減特例」を適用できれば、さらに評価が下がる。
こうした節税メリットも高い小口化商品だが、投資のポイントとして専門家は、「テナントの属性、賃料が適正水準なのか、管理費等のコスト比率等の収益内容の詳細を見ること」と指摘する。

さらに、修繕履歴や維持管理状況、商品の特性となる立地や利便性などについてもチェックすべきと言う。とくに出口戦略は事前に検討すべき重要事項だ。つまり、売却などにより最終的に利益をどう確定するかということだ。

出口戦略に対する考え方としては、一般的に5年先の価格がどうなっているか。個人投資家の場合、取得後の所有期間5年を境に、売却益(譲渡所得)に対する税率が大きく変わるためだ。「5年以下」の短期譲渡所得なら39%、「5年超」の長期譲渡所得なら20%となり、約2倍も違ってくる。価格動向に大きな変化がなければ、5年を超えて所有してから売却したほうが税額は低く抑えられるわけだ。

3年後の東京五輪を睨んで価格相場がどうなるかは読めないことから、出口までの期間をはっきり決めず、10年以上の長期間の保有を想定する投資家もいる。つまり、出口戦略への考え方が以前に比べて柔軟で多様になっているわけだ。とはいうものの、こうした選択肢を一緒に考え、判断材料を提供していくことは税理士として重要な顧客サービスといえる。

土地の形状、地価、空室率も小口化商品の見極め材料に

小口化商品の見極め方については、不動産会社などの専門家に詳しく話を聞くことが重要になるが、基本的なポイントは抑えておきたい。

商品の見極め方と言っても、基本は投資リスクの判断という一点にある。地価、土地の形状をはじめ、不動産投資・取引における「エンジニアリング・レポート」を分析することもひとつだ。このほか、空室率なども調べておきたい。というのも、物件を安く買って、満室稼働にすれば短期で売却益を得ることもできるためだ。

さて、こうした投資用不動産でとくに注意したいのが、不動産業者が提供するパンフレットなど。基本的にマイナス要因はほぼ書かないため、鵜呑みにすると痛い目にあう。

現在、小口化商品のひとつとして、東京・渋谷区の代官山駅前で「セレサージュ代官山」を提供している株式会社コスモスイニシアに話を聞くと、ポイントはいくつかある。まとめてみると、以下の内容だ。

・利回り表示(ネット利回り算出時の費用項目がバラバラ)
・土地形状(再建築時に同規模もしくはそれ以上の容積消化ができるか?)
・確認申請有無、及び検査済証有無(無い物件は遵法性違反の可能性あり)
・竣工図の有無、境界確認書面の有無(再販時に価格に影響)
・外観のリノベーション実施有無(稼働に影響大)
・レントロール(契約時期及び礼金等の契約諸条件で賃料高止まりの部屋は将来下落)
・設備スペック(3点ユニット等は空室率が高くなる)

株式会社みどり財産コンサルタンツ 川原代表取締役社長

小口化商品の活用を含んだ提案を多く行っているみどり合同税理士法人グループ株式会社みどり財産コンサルタンツ(香川・高松市)の川原大典代表取締役社長は、「注意すべき事項として出口戦略と流動性があげられます。出口戦略は将来的な価格がどのように推移する可能性があるのかという点に関して、市況予測は勿論のこと物件固有の特性を確認しておくべきでしょう。さらに流動性に関しては、事業者側でどのようなサポートが得られるのかを確認しておくべきと考えています。このように注意事項はいくつかありますが、小口化商品はリスクの小さな優良不動産を活用し、手軽に評価額を圧縮できるという点では非常に効果の高い商品です」と指摘する。

以上が小口化商品の注意事項とリスクポイントだ。これらも、エリアや土地の形状別に価格の傾向が違うので、見込まれる地価の伸び率など考慮して投資物件を考えていく必要がある。15年~16年にかけて、東京都心や城南、湾岸エリア、神奈川・川崎市の武蔵小杉駅周辺ではバブルとも呼ばれる現象が起きたが、現在では、都内でも人気エリアかどうかで新築マンションの価格も大きく違っている。税理士としては、実際に足を運んでアドバイスのポイントや知識を仕入れておくことも欠かせない。

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講師
みどり合同税理士法人グループ株式会社みどり財産コンサルタンツ
代表取締役社長 川原大典氏

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共催企業
株式会社コスモスイニシア

2013年に大和ハウスグループの一員となったコスモスイニシアは、新築分譲マンション事業では40年以上の歴史を持ち、10万戸超の供給実績をもつ。また約30年にわたって多様な投資用不動産の取引きにも携わり、幅広いコンサルティング業務も行ってきた。その中で培ったノウハウをもって、都心の優良不動産を1千万円から取得できる共同出資型不動産事業も手掛けている。
https://www.cigr.co.jp/
■コスモスイニシアから「セレサージュ」商品ご案内会のお知らせ 】

コスモスイニシアが、共同出資型不動産「セレサージュ」の仕組みや特徴、他の類似商品との違い等についてご案内いたします。事前予約制の少人数ご案内会です。日程:毎週水曜日および土曜日に開催(いずれの日程も16:00~17:00に開催)
▼ご案内会の詳細・お申し込みはこちらから
https://www.cigr.co.jp/biz/sale/selesage/seminar/



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