「忙しい」と住宅ローン借り換えを諦めるな! 今や、一度も店舗に出向かずに借り換えも可能 – ダイヤモンド・オンライン

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日銀のマイナス金利の導入以降、住宅ローンはこれまでに前例のないほどの低金利が続いています。ところが、今この時期に借り換えをすることで、ローンの総額を圧縮できるのに、なぜか二の足を踏んで、決断に至らない人たちがけっこういます。なぜ、この好機に借り換えをしないのでしょうか。書籍『住宅ローンマジック』の著者である、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんが、このような人々の疑問.悩みに答えてくれました。

10年前に比べて大きく下がった金利

低金利の変動金利を選んだ人でさえチャンス

今回の相談内容:

読者A 日銀のマイナス金利の導入以降、住宅ローンはこれまでに前例のないほどの低金利が続いているっていうけど、私の借りた金利と現在の住宅ローンの金利はそれほど変わらないんでしょ。

 室長の淡河  数年前では、変動金利や固定期間選択型の金利もそれなりに安かったため、Aさんのように感じている方は多いでしょう。

 ただし、それはただの思い込みにすぎません。

 たとえば、みずほ銀行の、2007年7月の変動金利(最優遇金利適用後)は1.625%でした。当時は、35年固定金利が2.961%と高く、変動金利のほうが圧倒的に低金利だったため、金利上昇リスクにおびえながらも、総返済額を抑えるために変動金利を選択した人が多かったのです。

 ■10年前より、金利はこんなに下がっている!
  変動金利 10年固定 35年固定
10年前(2010年7月) 1.625% 2.350% 2.961%
現在(2017年7月) 0.600%
(1.025%下落)
0.825%
(1.525%下落)
1.180%
(1.781%下落)
 ※金利は、みずほ銀行のもの

 ところが、今は変動金利が0.6%(最優遇金利適用後)まで下がっているばかりか、35年固定金利が1.18%と、固定金利が一昔前の変動金利とほぼ同じ利率になっているのです。10年固定においては、変動金利より低い金利をつけている銀行・金融機関もあるほどです。

 マイナス金利の導入によって、低金利の変動金利を選んだ人でさえ、借り換えによって大きなメリットを得られるようになったのです。

 このチャンスを逃さない手はありません!

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住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡素化!

「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前

今回の相談内容:

読者B 今のローンを借りるときけっこう手続きが面倒だったからな…。また、様々な書類を揃えることを考えるだけで、気が重いよ。

 淡河  かつてマイホームを購入した際、「とにかく住宅ローンは手続きが面倒で大変!」と記憶している人が多いことでしょう。

 必要書類を揃えるために何度も役所に通ったり、膨大な書類に何度も同じ内容を記入したり、平日に会社を休んで銀行に足を運んだり……。

 Bさんの過去の苦い経験から、借り換えたほうがトクだとはわかっていても、忙しいからとついつい後回しにしてしまう、という気持ちもわかります。

 ところが、ここ数年で、インターネットバンキングによる「来店不要」の事前審査申し込みが当たり前となり、住宅ローンにまつわる手続きは劇的に簡単になっています。なかには、一度も店舗に出向かずに借り換えできてしまう銀行もあるほどです。

 事前審査に必要な書類はスキャンして送信すればすむため、仕事が終わって帰宅したあとでも手続きができます。

 借り換えを成功させるには、複数の金融機関に申し込み、比較検討する必要がありますが、これもインターネットバンキングだからこそ可能になります。

 また、書類記入の手間もずいぶんと簡略化されました。

 三菱東京UFJ銀行では、本人確認のため店舗に出向く必要はあるものの、名刺、免許証、健康保険証を提出すれば、これらの情報をスキャンしてデータ化し、書類記入の手間を大幅に省力化できるようになっています。自分でやることは、日付、住所、氏名の記入だけ。ひと昔前、書類の束と格闘したのがウソのようです。

 他のメガバンクも追随する動きがあるため、今後、常識になっていく可能性が高いでしょう。

 ただ一つ、マイナンバー制度が定着するまでは、印鑑証明や住民税課税証明書などの書類を取りに行く手間は、どうしても省けません。

 ただ、これは家族に代わりに行ってもらうこともできます。また、費用はかかりますが司法書士などに頼むこともできます。もちろん、私のような住宅ローンの専門家に依頼するのも選択肢の一つです。わずかな出費を惜しみ、数百万円、ときには1000万円超になる借り換えメリットを失うのは、あまりにもバカげています。

 「手続きが面倒」「忙しいから無理」というのは、もはや過去の話。書類さえ集めてしまえば、インターネットでサクッと手続きできる時代が到来しているのだと、どうか頭を切り替えてください。

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金利差1%なら、500万円のメリット発生も!

借り換えの手数料は数万〜100万円程度

今回の相談内容:

読者C 借り換えには、けっこうな手数料がかかるでしょ? 結局、借り換えてもお得じゃなければ意味がないんじゃないかな。

 室長の淡河  確かに借り換えには数万円~100万円程度の手数料がかかります。

 でも、そこだけを見て、借り換えでもたらされるメリットなんてたいしたことではないと、判断するのは早計です。

 残債3000万円、残りの返済期間が30年の場合、金利差1%で約500万円もの借り換えメリットが生じます。

 この場合、たとえ手数料を100万円払っても、400万円が戻ってくる計算になります。

 ■借り換え手数料と、金利下落メリットはどちらが重要?
(住宅ローン残高3000万年、残りの返済期間30年の、一般的なケースで試算)
借り換え手数料 +100万円
金利下落メリット(金利差1%) -500万円
合計(総支払額) -400万円

 100万円が惜しいからといって借り換えをしないのは、目の前に落ちている400万円を拾わないのと同じことです。

 でも、これが金利差0・1%なら、借り換えメリットは10分の1の50万円に減りますから、手数料の100万円を払ってまでやる必要はない、ということになります。

 つまり、手数料を支払ってまで借り換えするかどうかは、金利次第。最優先に検討すべきは金利であって、手数料ではないのです。

 どうですか? 住宅ローンの常識はすっかり様変わりしているのです。常識をアップデートし、思い込みを捨てることができたあなたは、もう借り換え成功への第一歩を踏み出しているのです。

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半数は自分が対象だと気付いていない

 今回は、淡河範明さんの著書『住宅ローン借り換えマジック ノーリスクでめちゃめちゃトクする究極の儲け術』から、「借り換えに関する3つの疑問・悩み」について抜粋して紹介しました。非常に実践的な借り換えノウハウから、借り換え事例まで盛りだくさんの内容なので、ぜひ、チェックしよう。

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2016年2月のマイナス金利導入で、それ以前に変動金利で借入をしていた約500万人は、借り換えによってローン総額を減らすことができるようになりました。ところが、その半数近くの人は自分が対象者だと気付いていません。「借り換えをしない=目の前に現金100万円が落ちているのに拾わないようなもの」でしょう。そこで「トクする借り換え術」を実例を交えながら、わかりやすく紹介しています。著者の淡河さんは、ホームローンドクター株式会社代表であり、成功報酬型の住宅ローンのコンサルタントとして6000件を超える相談実績があります。「どのFPよりも住宅ローンの仕組みにも金利動向にも詳しい」と自負しています。

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